在讨论小区停车位问题前，首先要区分住宅小区停车位的权属。该权属依法可分为两种：一是所有权属于开发商所有的专用停车位；二是所有权归全体业主的专用停车位或者临时停车过道等。区分上述所有权的一般标准即是依照该车位的建设费用是否已经列入开发成本和分摊面积予购房人。所有权的确权带来的法律上的意义即是该权利确定了相关停车位的收入归属，但由于其法律性质的特殊性和房屋买卖合同的限制等，其所有权人并不当然享有一般所有权人对于所有物的所有权利。其权利瑕疵及原因如下： 住宅小区停车位在规划、报建、批准、施工以及交付使用整个建筑流程上都是作为配套设施附属于主体建筑的，其与主建筑物具有一定的从主关系和依附性，除非双方另有约定，特别是所有权属于业主共有的停车位，根据《物业管理条例》第六条及二十七条，《浙江省物业管理条例》第五十七条等相关规定，开发商无权处分该停车位。 再者，依照规划部门的相关规定，停车位的配建水平是与住宅小区人口规模相对应的，其优先保证小区居民的使用。归言之，无论其所有权归属如何，其使用权始终先满足住宅小区内居民，该停车位的所有权人无权因小区业主暂时无力购买或不需购买停车位而擅自将“多余”车位对外出售，如若合法取得处分权利，在处分住宅小区内停车位时亦不得侵害小区住户的合法权益，若为考虑资源的合理利用（业主无车，车位长期空置），可与业主附条件约定（业主拥有私家车之后一定期限内终止对外租赁）对外租赁事项。 |